Financiamento imobiliário
Financiando R$ 400.000 em 30 anos a 11,5% ao ano mais TR, a primeira parcela é R$ 4.763,96 no SAC (terminando em R$ 2.032,00) ou R$ 3.795,91 na Price, que sobe com a TR até R$ 6.867,93. Com a TR estimada em 0,1653% ao mês (média dos últimos 12 meses), o SAC custa R$ 507.240,59 a menos de juros e correção no total.
- Cálculo estimativo
- Como calculamos
Primeira parcela (SAC)
R$ 4.763,96
- Valor financiado
- R$ 400.000,00
- Última parcela
- R$ 2.032,00
- Total de juros
- R$ 811.170,58
- Correção pela TR
- R$ 146.903,35
- Total pago
- R$ 1.358.073,93
SAC x Price
| Sistema (R$) | SAC | Price |
|---|---|---|
| 1ª parcela | 4.764 | 3.796 |
| Última | 2.032 | 6.868 |
| Juros totais | 811.171 | 1.240.635 |
| Correção TR | 146.903 | 224.680 |
No SAC você paga R$ 507.240,59 a menos de juros e correção.
Parcela ao longo do tempo
Parcelas corrigidas pela TR, em R$ · eixo em anosAno 30
- SACR$ 2.194
- PriceR$ 6.744
Com a TR estimada, no SAC a parcela começa em R$ 4.763,96 e termina em R$ 2.032,00. Na Price ela começa em R$ 3.795,91 e sobe com a TR até R$ 6.867,93.
Toque, arraste ou passe o mouse no gráfico para ver cada ano.
Evolução ano a ano
| Ano | 1ª parcela do ano, com TR | Saldo no fim do ano |
|---|---|---|
| 1 | R$ 4.764 | R$ 394.407 |
| 2 | R$ 4.735 | R$ 388.429 |
| 3 | R$ 4.703 | R$ 382.054 |
| 4 | R$ 4.668 | R$ 375.269 |
| 5 | R$ 4.630 | R$ 368.058 |
| 6 | R$ 4.588 | R$ 360.409 |
| 7 | R$ 4.543 | R$ 352.306 |
| 8 | R$ 4.494 | R$ 343.733 |
| 9 | R$ 4.442 | R$ 334.677 |
| 10 | R$ 4.385 | R$ 325.120 |
| 11 | R$ 4.324 | R$ 315.047 |
| 12 | R$ 4.260 | R$ 304.440 |
| 13 | R$ 4.191 | R$ 293.282 |
| 14 | R$ 4.117 | R$ 281.556 |
| 15 | R$ 4.039 | R$ 269.242 |
| 16 | R$ 3.956 | R$ 256.323 |
| 17 | R$ 3.868 | R$ 242.779 |
| 18 | R$ 3.775 | R$ 228.589 |
| 19 | R$ 3.677 | R$ 213.735 |
| 20 | R$ 3.573 | R$ 198.194 |
| 21 | R$ 3.463 | R$ 181.945 |
| 22 | R$ 3.348 | R$ 164.966 |
| 23 | R$ 3.227 | R$ 147.235 |
| 24 | R$ 3.100 | R$ 128.727 |
| 25 | R$ 2.966 | R$ 109.420 |
| 26 | R$ 2.825 | R$ 89.288 |
| 27 | R$ 2.678 | R$ 68.307 |
| 28 | R$ 2.524 | R$ 46.449 |
| 29 | R$ 2.363 | R$ 23.690 |
| 30 | R$ 2.194 | R$ 0 |
A TR é uma estimativa constante: a real muda todo mês e pode ser maior ou menor. Seguros e taxas não variam nesta simulação. A proposta do banco mostra o CET oficial.
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SAC ou Price: qual a diferença
No SAC a amortização é igual todo mês, então a parcela começa mais alta, cai com o tempo e o total de juros é menor. Na Price a parcela é fixa antes da TR: no começo você paga quase só juros e a dívida demora mais a cair. Nos contratos com TR, o saldo é corrigido todo mês antes dos juros: na Price a parcela sobe, no SAC ela cai mais devagar. A maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil usa SAC.
Passo a passo
- Defina o valor financiado. Valor do imóvel menos a entrada (e o FGTS, se usar).
- Converta a taxa. Taxa efetiva anual para mensal: (1 + anual)^(1/12) − 1.
- Corrija pela TR. Todo mês, o saldo devedor é multiplicado por 1 + TR antes dos juros (nos contratos com TR).
- SAC. Amortização = saldo corrigido ÷ meses restantes; parcela = amortização + juros sobre o saldo.
- Price. Parcela = saldo corrigido × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), com n = meses restantes: fixa sem TR, sobe com ela.
- Some seguros e taxas. Acrescente MIP, DFI e taxas mensais da proposta do banco.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre SAC e Price?
No SAC a amortização da dívida é igual todo mês, então a parcela começa mais alta e diminui. Na Price a parcela é fixa antes da TR, mas no começo quase tudo é juros. No exemplo de R$ 400.000 em 30 anos a 11,5% ao ano mais TR, o SAC soma R$ 958.073,93 de juros e correção e a Price R$ 1.465.314,52.
Como a TR muda a parcela?
Nos contratos com TR, o saldo devedor é corrigido pela TR todo mês antes de calcular os juros: na Price a parcela sobe, no SAC ela cai mais devagar. No exemplo, sem TR a parcela Price ficaria em R$ 3.789,65 do começo ao fim. Com a TR estimada de 0,1653% ao mês, ela começa em R$ 3.795,91 e chega a R$ 6.867,93 na última. A TR muda todo mês: a calculadora usa a média dos últimos 12 meses como estimativa.
Qual a renda necessária para financiar um imóvel?
Os bancos costumam limitar a primeira parcela a 30% da renda familiar. Para financiar R$ 400.000 em 30 anos a 11,5% ao ano mais TR no SAC, a primeira parcela de R$ 4.763,96 pede renda de cerca de R$ 15.879,87.
Posso usar o FGTS na entrada?
Sim, em imóveis residenciais dentro das regras do SFH, se você somar pelo menos 3 anos de trabalho com FGTS e não tiver outro imóvel na cidade onde mora ou trabalha, nem financiamento ativo no SFH. O FGTS também pode amortizar ou abater parcelas.
O que mais entra na parcela além dos juros?
Os seguros obrigatórios (morte e invalidez, MIP, e danos físicos ao imóvel, DFI), eventuais taxas de administração e a correção pela TR, quando o contrato prevê. O Custo Efetivo Total (CET) da proposta reúne tudo isso.
É melhor amortizar reduzindo o prazo ou a parcela?
Reduzir o prazo economiza mais juros, porque a dívida acaba antes. Reduzir a parcela alivia o orçamento mensal, mas os juros totais caem menos.